A incorporação imobiliária e o desenvolvimento das cidades
A incorporação imobiliária é definida juridicamente, de acordo com a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, como o conjunto de atividades exercidas com o intuito de promover e realizar a construção para comercialização total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas.
A atividade de incorporação é o processo pelo qual uma pessoa física ou jurídica desenvolve todo um empreendimento. Quando uma pessoa compra um apartamento em um determinado edifício, está fechando negócio com a incorporadora e é com esta que ele se relacionará.
Na incorporação, os imóveis são vendidos na planta ou enquanto estão sendo edificados. A comercialização das unidades construídas depende do Registro de Incorporação do Empreendimento. Ou seja, enquanto não registradas no Registro de Imóveis, as unidades não podem ser disponibilizadas para venda ao público.
O ciclo produtivo do setor de incorporação, a partir do lançamento, dura em média 36 meses. Entretanto, o ciclo total de um empreendimento para o incorporador é bem maior e se inicia meses ou anos antes do lançamento.
Qual a diferença entre uma incorporadora e uma construtora?
A incorporadora é a empresa que articula todo o negócio imobiliário. As atividades de uma incorporadora são: estudar a viabilidade de um projeto, indicar se o empreendimento deverá ser multifamiliar ou misto (comercial e residencial), adquirir o terreno, fazer a limpeza do solo, coordenar o projeto (construtivo e arquitetônico) que definirá as áreas comuns e as individuais, fazer o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, obter os devidos alvarás e licenças e comercializar as unidades (após o registro).
A construtora é a empresa responsável pela execução física do empreendimento, ou seja, é de sua responsabilidade todas as etapas da construção civil: projeto de engenharia, contratação de mão-de-obra, equipamentos, tecnologia construtiva e testes de qualidade. Está sob sua alçada a qualidade física da obra, assim como a garantia da execução no prazo acordado e a integridade física do empreendimento, garantindo que ele não sofra de instabilidade, rachaduras, infiltrações, irregularidades, trincas, entre outros problemas estruturais.
Patrimônio de afetação
A Lei nº. 10.931/2004 estabeleceu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação em relação à incorporação imobiliária. O patrimônio de afetação assegura que as unidades vão continuar sendo construídas, e entregues aos donos, ainda que o incorporador vá à falência ou caia em insolvência financeira.
A incorporação imobiliária permite que o cliente se sinta mais seguro, uma vez que as determinações técnicas do empreendimento serão cumpridas, de acordo com essa Lei. Essas condições técnicas estarão registradas em cartório.
A incorporação imobiliária e o meio ambiente
As incorporadoras recuperam áreas degradadas para o desenvolvimento de empreendimentos. Só assim a licença que permite o início da obra é liberada. Os terrenos que abrigaram indústrias, postos de combustível ou outras operações que contaminaram o solo passam por um processo de descontaminação do terreno, de forma a deixá-lo em condições de receber um empreendimento residencial ou comercial.
Replantio de árvores
Em terrenos onde existe vegetação, sempre é realizado um levantamento arbóreo para classificação das espécies existentes. Dependendo do tipo de vegetação, a solução passa pela manutenção de plantas importantes, transplante para outros locais e compensação da vegetação suprimida no terreno, através do plantio de quantidade importante de mudas em outros locais definidos pelos órgãos ambientais ou por meio de compensações financeiras.
Empreendimento sustentáveis
A incorporação imobiliária está se tornando cada vez mais sustentável, com oferta de soluções que não agridem o meio ambiente, além de trazer inovações e serem úteis para os lares.
Entre as características que potencializam a rentabilidade do empreendimento sustentável, estão:
– Alta performance em iluminação natural
– Captação de água da chuva e armazenamento para reutilização em sanitários
– Telhado verde para reduzir cargas térmicas
– Materiais de alta eficiência e com pouco uso de água
– Utilização de fontes renováveis para o consumo energético – como energia solar e eólica
– Lixo e resíduos recolhidos por empresas de reciclagem
– Segundo cartilha do Ministério do Meio Ambiente (MMA), imóveis que contam com soluções que minimizam o impacto ambiental, como a instalação de energia fotovoltaica, valorizam, em média, de 10% a 30%.
A incorporação imobiliária e os reflexos positivos para a sociedade
A construção de empreendimentos imobiliários traz impactos positivos às regiões onde se instalam: modernização de bairros, aumento de empregos e receitas para os comércios locais, elevação na arrecadação de tributos, além da diversificação das dinâmicas sociais. As consequências desses impactos são relevantes não só no âmbito local, mas também podem estabelecer novas relações para além das fronteiras municipais, redefinindo também espaços regionais.
O uso da tecnologia e inovações na incorporação imobiliária
O Building Information Modeling (BIM) é um conceito que trabalha com modelos 3D mais fáceis de assimilar e mais fiéis ao produto. Numa comparação simples, seria como abandonar a ideia de fazer o planejamento desenhando mapas e trabalhar diretamente com maquetes. Esse modelo inovador repensa a metodologia de execução de obras e tem ganhado cada vez mais espaço entre construtoras e incorporadoras.
Com o uso do BIM é possível verificar a posição de cada detalhe da obra, como canos, paredes e a fiação, e ainda calcular a quantidade de material e mão de obra necessária. Ele facilita todo o processo de construção e permite localizar erros na fase inicial, reduzindo o retrabalho e o desperdício.
Outras novas tecnologias que têm ganhado espaço são Wood Frame e Steel Frame, que são modelos de pré-fabricação da construção, resultando em redução de prazo e resíduos. A pré-fabricação pode ser utilizada em pequenos itens como paredes e fachadas ou até em ambientes completos como banheiros e cozinha, sendo executados na fábrica e encaixados prontos na obra em execução. O vilão dessa tecnologia ainda é o alto custo em função da pouca usabilidade no Brasil.
